Uciążliwy sąsiad – część I

W najbliższym czasie przedstawimy Wam w kilku artykułach przykładowe działania prawne, które możecie podjąć w walce z – delikatnie rzecz ujmując – uciążliwym sąsiadem.

Niewątpliwie wielu z nas zna słynny cytat Alexis de Tocqueville głoszący o tym, że „wolność człowieka kończy się tam, gdzie zaczyna się wolność drugiego człowieka”. Acz z pewnością równie duża liczba z Was boryka się na co dzień z osobami, które z tą zasada są raczej na bakier.

Czy właściciel bez żadnych ograniczeń może korzystać ze swoich uprawnień dotyczących nieruchomości i nie bacząc na innych robić co żywnie mu się podoba?

Co zrobić z właścicielem, który nadużywa swoich praw?

Co zrobić z uciążliwym sąsiadem?

Czy najemca ma tytuł prawny do lokalu?

Czy właściciel odpowiada za zachowanie swojego najemcy?

Czy najemca może organizować imprezy bez przestrzegania zasad dotyczących pory nocnej? To pytanie pewnie pada wielokrotnie w głowach osób, które w sąsiedztwie mają tzw. lokatorów z najmu krótkoterminowego, który jest bardzo popularny, bo jest zwyczajnie bardzo opłacalny finansowo.

Czy właściciel może zakazać przyjmowania gości?

Na te i wiele innych pytań postaramy się odpowiedzieć w serii artykułów „jak pozbyć się sąsiada”.

Oczywiście nie jest to reguła, niemniej można nieśmiało wysnuć wniosek, że zwykle najemcy pozwalają sobie na więcej w (nie)swoich mieszkaniach. Jest to wynik niewątpliwie błędnego przekonania, że są bezkarni, bardziej anonimowi, albo są gdzieś tymczasowo i wobec tego z budowaniem sąsiedzkiej relacji jest im zwyczajnie nie po drodze.

Przede wszystkim należy mieć świadomość, że tak jak właściciel jest ograniczony pewnymi zasadami w swoich właścicielskich uprawnieniach, tak samo najemcy nie są bezkarni w swoim postępowaniu i przeciwko nim również można wystąpić na drodze prawnej.

W dzisiejszym artykule przybliżymy roszczenia przysługujące Wam na podstawie Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zawarta tam regulacja ma na celu ochronę lokatorów przed szczególnie uciążliwymi sąsiadami, a nawet współlokatorami!

Zgodnie z brzmieniem at. 13 w/w ustawy:

• jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
• współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Co to właściwie oznacza?

Wyjaśniamy krok po kroku.

Po pierwsze występując z roszczeniem o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia – sąd może rozwiązać stosunek prawny uprawniający do używania lokalu (np. umowę najmu) i nakazać jego opróżnienie.

Zatem lokator, jak i właściciel innego lokalu ma legitymację procesową do wytoczenia powództwa. Jest to niewątpliwie potrzebna regulacja, bowiem w sytuacji, kiedy najemca-lokator jest uciążliwy wobec innych sąsiadów, acz płaci terminowo czynsz i inne opłaty właścicielowi lokalu, tenże (właściciel) nie ma (z perspektywy finansowej) interesu w tym, aby takiego lokatora się pozbyć. W takich okolicznościach na ratunek przychodzi w/w artykuł.

Przesłankami uzasadniającymi żądanie rozwiązania stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu są: wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Co oznacza „porządek domowy”?

Powszechnie uznaje się, że porządek domowy to nic innego jak zasady, które mogą być określone w regulaminach uchwalonych przez wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe oraz współwłaścicieli budynku.

Ważne! Bez względu na to, czy zasady porządku domowego są sporządzone na piśmie czy też nie, wynikają one również z powszechnie ustalonych zwyczajów. Co to oznacza? Nie ma prawnego obowiązku ani wymogu, aby owe zasady musiały być spisane, żeby można było je egzekwować od sąsiada.

Co oznacza rażące wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu?

Za rażące wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu można uznać zachowanie, które cechuje duże nasilenie złej woli i szczególna szkodliwość ze względu na charakter naruszonych norm (Dziczek, Ochrona praw lokatorów, 2020, s. 169).

Ważne! Nawet jednorazowe zachowanie może zostać uznane za rażące wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu.

Co oznacza uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu?

Uporczywe może być zachowanie w mniejszym stopniu naganne, ale częste, wielokrotne, powtarzające się.

Ważne! Zachowanie sąsiada-lokatora bez względu czy w sposób rażący czy uporczywy musi wpływać w sposób uciążliwy na korzystanie z innych lokali w budynku.

Zanim zdecydujesz się wystąpić z w/w roszczeniem, w pierwszej kolejności należy wystosować pisemne upomnienie lokatora.

Ważne! W doktrynie uznaje się, że jeśli w trakcie trwania procesu dojdzie do zmiany zachowania lokatora lub domowników, tj. zaprzestaniu naruszeń zasad porządku domowego i przestrzeganiu zasad współżycia mieszkańców przez okres uzasadniający przekonanie o trwałym charakterze tej zmiany, może dojść do oddalenia powództwa jako bezzasadnego (M. Pecyna, Podmiotowe i przedmiotowe przesłanki, s. 83).

Ponadto występując z roszczeniem o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu – sąd może orzec TYLKO eksmisję twojego współlokatora, ale NIE pozbawi go tytułu prawnego na podstawie którego ten lokal zajmuje.

Zgodnie z powyższym współlokator A ma możliwość pozbycia się z lokalu drugiego współlokatora B bez koniczności opuszczania lokalu przez samego współlokatora A. W innym przypadku, gdyby dochodziło do rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego obydwoje A i B zajmują lokal, ten niczym niezawiniony współlokator A sam również musiałby opuścić lokum.

Ważne! Regulacja dotyczy wszelkich przypadków prawa do mieszkania z wyłączeniem własności.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego – jeśli małżonek opuścił lokal tymczasowo – np. ze względu na obywanie kary pozbawienia wolności za znęcanie się nad rodziną, również wobec niego taka eksmisja może zostać orzeczona. Jeśli taki małżonek wróciłby i zajął lokal, może zostać wobec niego wytoczone powództwo o ochronę posiadania.

Przesłanki orzeczenia eksmisji:

przede wszystkim zachowanie uzasadniające eksmisje musi być naganne, a nadto takie, które uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, np.:

• nadużywanie przez małżonka alkoholu;
• wywoływanie awantur i stosowanie aktów przemocy;
• inne zachowania, które narażają życie, zdrowie, spokój rodziny, zwłaszcza w okolicznościach, kiedy wspólnie zamieszkującymi są małoletnie dzieci.

Ważne! W przypadku stosowania przemocy w rodzinie eksmisja jest również możliwa na podstawie art. 11a ust 1 Ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie, co opisywaliśmy w artykule https://adwokaci.jiwaro.pl/przemoc-w-rodzinie-i-eksmisja-sprawcy-przemocy/

W razie jakichkolwiek dodatkowych wątpliwości dotyczących przedstawionej materii bądź innej dotyczącej spraw z zakresu prawa cywilnego, zapraszamy do kontaktu z kancelarią prawną – adwokaci są do Państwa dyspozycji na terenie Warszawy i Siedlec.