Uciążliwy sąsiad – część II

Dzisiaj część druga serii artykułów z cyklu „walka z uciążliwym sąsiadem”.

W części pierwszej opisywaliśmy rozwiązania, które wynikają z Ustawy z ochronie praw lokatorów. W dzisiejszej odsłonie przedstawimy instytucje „immisji” oraz wskażemy, co w przypadku naruszeń sąsiedzkich proponuje nam Kodeks cywilny.

Bezwzględnie w każdym przypadku, kiedy jeden z sąsiadów korzysta ze swoich praw w taki sposób, że istotnie narusza granice drugiego sąsiada, należy stanowczo się temu sprzeciwić. Niestety (bądź stety) żyjąc w społeczności należy mieć na uwadze, że niekiedy nasze działania bardzo dotkliwie mogą naruszyć sferę drugiego człowieka. Nie wszystko kręci się wokół naszych indywidulanych potrzeb. O ile łatwiej i przyjemniej żyłoby się, gdyby każdy choć przez chwile zastanowił się nad tym, czy jest sposób by żyć tak jak chce, zgodnie z tym czego potrzebuje, ale bez narażania innych? Sztuka kompromisu szczególnie w stosunkach sąsiedzkich bywa niezmiernie trudna! Ale NIE niemożliwa.

Zatem do rzeczy!

Pozostając w temacie oddziaływania na sąsiada, tym też są tak zwane immisje (ujemne).

Ogólne znaczenie immisji, to nic innego jak działanie/zaniechanie na nieruchomości X.  Aczkolwiek skutki tych zachowań nie obejmują tylko tej nieruchomości wyjściowej, a przechodzą na nieruchomości sąsiednie i często zwyczajnie zakłócają korzystanie z nich. Często zapomina się, że immisje to nie tylko działanie, ale również właśnie zaniechanie, np., kiedy właściciel nieruchomości ma możliwość zapobiec pewnym skutkom działania sił natury.

Co oznacza nieruchomość sąsiednia?

Nie ma ustawowo wyznaczonej granicy dotyczącej odległości objęcia immisją sąsiedniej nieruchomości. Może być to zarówno nieruchomość oddalona o kilka metrów, jak i o setki metrów od tej, na której powstaje niechciane oddziaływanie.

Czym mogą być immisje?

Immisje mogą mieć charakter materialny i niematerialny.

Immisje o charakterze materialnym są związane z przechodzeniem cząstek materii, jak pyły, gazy, sadze, pary, szron, zapachy, ciecze lub zjawisk (sił) takich jak wstrząsy, hałas, fale elektromagnetyczne (np. emitowane przez linie wysokiego napięcia lub stacje nadawcze telefonii komórkowej), promieniowanie, a nawet światło.

Przykłady immisji materialnych:

• emitowanie do powietrza produktów spalania w celach opałowych różnych przedmiotów;
• nadmierne odpływanie wód opadowych w wyniku utwardzenia własnej nieruchomości;
• doprowadzenie do odwodnienia lub podtopienia nieruchomości sąsiedniej na skutek zachowania właściciela nieruchomości wyjściowej stanowi immisję;
• nadbudowa (rozbudowa) obiektu budowlanego, która powoduje gromadzenie się śniegu oraz wody opadowej i podmywanie lub zamakanie ściany sąsiedniego budynku;
• zanieczyszczanie rzek lub wód podziemnych;
• naturalne rozrastanie się roślinności, co pozbawia właściciela nieruchomości sąsiedniej nie tylko światła, ale też perspektywy (przestrzeni), a także wiąże się z pyleniem (w tym emisją alergenów) i opadaniem liści;
• hałas związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, np.
  • pozyskiwaniem kamienia przy użyciu środków wybuchowych;
  • startem i lądowaniem samolotów;
  • wzmożonym ruchem samochodów albo
  • organizowaniem głośnych imprez
• dźwięki gry na instrumencie emitowane z jednego lokalu, a słyszalne w innych lokalach;

Ciekawostka

W orzeczeniu dotyczącym dźwięków gry na instrumencie emitowanych z jednego lokalu wskazano również, że wykonane przez lokatorów pomiary hałasu nie mogą stanowić dowodu w sprawie. Wymagana jest w takim przypadku opinia biegłego.

• blokowanie sygnału telewizyjnego lub fal elektromagnetycznych potrzebnych do korzystania z bezprzewodowego Internetu;
• nadmierne zacienienie nieruchomości w wyniku wzniesienia obiektu budowlanego na nieruchomości wyjściowej stanowi immisję nawet, jeśli wzniesienie obiektu nastąpiło w zgodzie z planem miejscowym;

Ważne! Jeżeli w wyniku realizacji postanowień planu miejscowego dochodzi do wzniesienia obiektu, który poprzez zacienienie nieruchomości sąsiedniej wpływa ujemnie na jej wartość, właściciel nieruchomości sąsiedniej może domagać się odszkodowania od gminy na podstawie przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym (zob. przywołany wyr. SN z 17.12.2008 r., I CSK 191/08).

Immisje o charakterze niematerialnym to takie, które oddziałują na psychikę lub uczucia człowieka.

Doktryna wskazuje, że immisje niematerialne powodują strach, poczucie zagrożenia, dyskomfort psychiczny związany z nieestetycznym widokiem (np. J.S. Piątowski, w: System PrCyw, t. II, s. 123), obrazę zasad moralnych (np. W.J. Katner, Ochrona własności, s. 33) lub odrazę (A. Sylwestrzak, w: M. Balwicka-Szczyrba, G. Karaszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo, s. 31).

Przykłady immisji niematerialnych:

• umiejscowienie na sąsiedniej nieruchomości materiałów niebezpiecznych (np. łatwopalnych, wybuchowych), toalety publicznej, plaży nudystów, domu pogrzebowego, nieestetycznej reklamy;
• urządzania głośnych libacji albo spotkań narkomanów;
• montażu systemu monitoringu obejmującego swym zasięgiem nieruchomości sąsiednie, banerów oświetlanych diodami LED;
• drastycznego zeszpecenia nieruchomości oczywistego dla przeciętnego obywatela;

Ważne! Podane przykłady podlegają ocenie w kontekście „przeciętnej miary” oddziaływań na nieruchomości sąsiednie. Nie jest więc tak, że w każdym przypadku prowadzenia np. domu pogrzebowego, sąsiedzi mogą wystąpić z roszczeniem negatoryjnym. Najbardziej dyskusyjny, a przez to zupełnie wyjątkowy przypadek immisji niematerialnej związany jest z naruszeniem poczucia estetyki właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Jak ustalić czy działanie sąsiada narusza moją sferę?

Kryterium ustalenia zgodnego z prawem poziomu immisji jest ich przeciętna miara.

Poziom przeciętnej miary ocenia się na podstawie przeznaczenia nieruchomości. Przeznaczenie nieruchomości zwykle znajdziemy w aktach administracyjnych, na przykład:

• aktach ogólnych – np. plan miejscowy;
• aktach indywidualnych – np. decyzje o warunkach zabudowy lub o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

Ponadto skala tzw. przeciętnej miary często wynika ze stosunków miejscowych (praktyki sąsiedzkiej) przyjętych w danej miejscowości, dzielnicy, a nawet ulicy.

Ważne! Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego, nie ma znaczenia dla powstania immisji kwestia winy, dobrej lub złej wiary naruszyciela. Immisja może być nieświadoma i niecelowa. Również nie ma znaczenia czy wywołała ona szkodę (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 1976, sygn. akt III CRN 367/75).

Przykłady z orzecznictwa:

„Przepis art. 144 KC zakazuje tzw. immisji pośrednich na cudzą nieruchomość, jeżeli zakłócają one korzystanie z tej nieruchomości ponad przeciętną miarę, jak np. polegających na wytworzeniu ciepła, dymów, wstrząsów itp. Natomiast skierowanie na skutek sztucznego urządzenia wody deszczowej z jednej nieruchomości na drugą, stanowi bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej nieruchomości, podobną do wkroczenia na tę nieruchomość, zakładania na niej przewodów lub innych urządzeń itp.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 1968, III CRN 41/68).

„Na podstawie art. 144 KC właściciel sąsiedniej nieruchomości może z mocy uprawnień wynikających z prawa własności domagać się powstrzymania się sąsiada od działania zakłócającego korzystanie z nieruchomości na skutek ograniczenia nasłonecznienia gruntu” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 1972 r, sygn. akt III CRN 126/72).

 „Immisje pośrednie polegają na wszelkiego rodzaju zachowaniach, które pochodzą z jednej nieruchomości, a dotyczą pośrednio innej nieruchomości” (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 07 sierpnia 1985, sygn. akt III CZP 45/85).

 Ważne! Oceny przeciętnej miary dokonuje się w chwili immisji.

Jak powinien postąpić sąsiad, który na co dzień doświadcza utrudnień ze strony drugiego sąsiada?

• W pierwszej kolejności należy udać się do uciążliwego sąsiada i zwyczajnie przeprowadzić rozmowę. Z różnych względów stosunki sąsiedzkie, jeśli już w ogóle jakiekolwiek istnieją, bo zdaje się jakby ta sfera powoli odchodziła do lamusa, to warto o nie dbać. Być może zwyczajna rozmowa załatwi sprawę.
• Jeśli nie – do sąsiada należy skierować przedsądowe wezwanie do zaprzestania naruszeń i wskazać w nim swoje oczekiwania oraz termin na ustosunkowanie się.
• Jeśli dalej sąsiad ignoruje nasze próby załatwienia sprawy w sposób ugodowy, kolejny krokiem jest wystąpienie z pozwem do sądu. Podstawę takiego roszczenia stanowi art. 222 § 2 w zw. z art. 144 KC. W treści pozwu żądamy zaniechania immisji pośredniej i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Ważne! Przywrócenie stanu zgodnego z prawem może oznaczać:

• całkowite zaprzestanie działań naruszyciela;
• tylko redukcję immisji (w zależności od tego, kiedy zostanie osiągnięty poziom przeciętnej miary);
• podjęcie różnych działań na nieruchomości wyjściowej (np. montażu urządzeń tłumiących hałas lub filtrów redukujących emisję pyłów, montażu ogrodzenia;

Kto może wystąpić z roszczeniem?

Z roszczeniem może wystąpić właściciel nieruchomości objętej ingerencją oraz podmiot praw, który korzysta z ochrony, takiej jak prawo własności, np. użytkownik wieczysty, uprawnieni z ograniczonych praw rzeczowych (których treścią jest korzystanie z nieruchomości, najemca lokalu, jak i uprawniony z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, a także lokator.

Przeciwko komu mogę wystąpić z takim roszczeniem?

Z roszczeniem można wystąpić przeciwko właścicielowi nieruchomości wyjściowej oraz każdemu, kto wykonuje uprawnienia właściciela wywodząc je ze stosunku prawnego łączącego go z właścicielem.

Ważne!  Jeśli w wyniku immisji pośredniej przekraczającej przeciętną miarę dojdzie do wyrządzenia szkody, otwarta jest również kwestia dotycząca odpowiedzialności odszkodowawczej.

W razie jakichkolwiek dodatkowych wątpliwości dotyczących przedstawionej materii bądź innej dotyczącej spraw z zakresu prawa cywilnego, zapraszamy do kontaktu z kancelarią – prawnicy są do Państwa dyspozycji na terenie Warszawy, Siedlec i Lublina.